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青山妩媚

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日志

 
 

徹查購物中心之發展  

2007-03-24 12:22:36|  分类: 經濟管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   购物中心市场是否过热?如笋涌冒的购物中心到底违规占用了多少银行资金?是否已经对银行系统构成了隐患?这些是温家宝总理很想知道的问题。

    今年2月19日,21世纪经济报道《MALL虚热圈牢银行1300亿资金?》一文,引来行业内广泛关注,也引起了温总理的高度重视,据北京一位知情官员透露,温总理当即批示:由银监会、商务部、发改委、建设部“查告”。随即一场全国范围内的彻查展开。

    一周前,有关彻查初步结“果”。据银监会、商务部直接参与调查的官员介绍,有关部委的负责人已经开了碰头会,就拿到的数据进行了比对印证,“那个数据比你们报道的还要大!”

    被提及最多的数字是“2000多亿”,但这还并不是问题的全部,“‘正常’情况下,一个MALL项目中自有资金占5%左右。”一位同样也在调查的行业权威人士归纳,2000多亿投资中几乎95%的风险由银行承担。

    “现在很多开发商很紧张。”据与全国各地购物中心接触最多的中国商业联合会购物中心专业委员会(下称“商购会”)人士介绍,他们正忐忑不安地等待那柄“巨剑”将以什么样的方式落下来。

    联手彻查

    “‘查告’,不光要调查,还要有结果,还要报告,这体现了温总理重视的程度。”一位知情人士解释。

    四大部委行动迅速。经过前期沟通后,3月4日下午,银监会、商务部相关司级领导开了第一次碰头会,商购会的有关负责人也列席在座,本次大彻查正式启动。

    两个部委对调查任务进行了分工。银监会通过其内部系统对购物中心的贷款情况进行重点调查,由于受时间限制,调查计划主要在商购会去年有关报告中所罗列的7个重点城市展开,包括北京、上海、广州、深圳、成都、重庆和武汉。商务部则继续今年1月就已经开始的商业网点调查,面向全国,通过各地经贸委对大型商业设施进行统计梳理。这个调查原本是商务部成立后一揽子计划之一,用意主要在配合即将推行的听证制度,温总理批示后,商务部重点加入了资金来源调查,以备与银监会的调查对接。

    一批批调查组很快分赴各地,与之同时启动的是,国务院派出10个督查组,分赴全国20个省市,对控制固定资产投资规模等方面进行督查。

    4月上旬成为调查最紧密的时期,市场一时风起云涌。先是国有商业银行系统传来纷纷自查的讯息,既而是“停贷”的传言和银监会的现场调查,广州、成都、深圳等地的购物中心被纷纷召集开座谈会。

    广州天河城广场董事长禹来清楚记得银监会到广州调查的情况,“我们的一个副总出席了那个座谈会。”禹来认为这个调查是“好事,很必要的事情,无论结果怎么样,对行业都有好处”。

    上海经委零售业务处处长吴建业是商务部对上海大型商业设施调查的具体操办者,他的印象是有关调查表格非常“具体”,不光有总体状况,每个项目的发展建设状况,也对资金来源进行了询问,包括投资总额、注册资本等等;吴通过下属各区县商委对各购物中心进行了调查并上报。

    决策层对彻查结果迅速反应。就在各调查组带着数据陆续飞回的4月底,发改委于4月30日召开电视电话会议,主任马凯在传达“贯彻落实国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知精神”时,“大型购物中心”赫然与钢铁、电解铝、水泥等同列,被列入重点清理范围。5月中旬,银监会正副主席刘明康、唐双宁召集四大行行长召开座谈会,表示“固定资产投资增长过快,信贷投放增幅过大”。

    可怕的增长

    依据商购会以往的数据,截止2003年底全国省会以上城市购物中心总数为236家,投资总额1700亿元。这两个数字在这次彻查中被大大超越。

    按照商购会秘书长郭增利的分析,有关部委调查全国购物中心投资总额2000多亿元,应该是以400个网点左右为基数,这意味着相比去年底的数字又增加了100多家,而历史上增速最快的2003年,全年新增数也才不过94家。

    3个多月就暴增100多家?有关人士分析,以前统计主要是省会级以上城市,但是现在的趋势是购物中心不光在大城市遍地开花,还迅速向二三级城市扩展,这次统计的面相对更全面。

    然而,即使这个数据也未必完全。据在全国拥有1000多个网点的民间机构也作了一次调查,依靠网上信息的摘编和各地会员对当地情况的汇报,该机构得出的购物中心总数达到了600个左右,以每个投资额5亿元测算,投资总额则应在3000亿元以上。

    资金和占地需求大、周期长风险高的购物中心,竟然在短短两三年里膨胀到了此等规模,令上海商学院连锁经营管理系主任吴建国等学者为之心惊,他说:“太超前了,把大后天的事都做了。”

    MALL在上海以惊人的速度飚升,上海市商业信息中心副主任齐晓斋介绍:2003年5月时原上海市商委作过一个对上海大型商业设施的调查,显示已经开业的购物中心有13个,建筑面积97万平米,在建的购物中心有15个,建筑面积超过160万平米,规划将建的购物中心19个,建筑面积超过240万平米。算下来,总面积将超过500万平米。

    商购会一位人士用“挺可怕”来形容重庆的“热火朝天”。在那里,仅仅是一个区就一下子出现5个购物中心争相上马,而且都是超过了10万平米的规模,而这个区的总人口才不过40多万。该人士对此表示了深深的担忧。

    “重庆升直辖市后,区级政府对城市改造力度非常大,但政府没钱,一定是鼓励开发商参与到城市建设中来,也即把城市开发和企业的项目作一些结合。”各界对主要问题的剖析都不约而同地指向了地方政府。吴建国对此更有切身感受,前段时间他很繁忙,嘉兴、嘉善以及内地一些城市,不断有政府和企业找过来要求咨询如何建MALL,这些MALL动辄20万、30万平米,很多都是“政府行为”。

    地方政府热衷于此的根本原因则在于“造MALL”是短期内可见效的“政绩工程”。

    5%撬动泡沫

    这种“政绩工程”的一个可怕之处,是当一些官员得享引资、人气、车流、物流等表面繁荣的政绩时,却把巨大的风险转嫁到了银行的头上。

    一位曾经在上海某房产公司就职的人士,向记者详解了一家预计投资25亿元的MALL的融资之道:先用自有资金拿地,对土地用市场价评估升值,再拿政府准许其投资的土地批文到银行贷款,用此贷款来建造,建造完后再拿盖好的楼去银行抵押贷款,用此贷款来营运。

    在整个项目投资中,只有土地金是开发商出的自有资金,由于是政府看好的项目,开发商往往只需要付出十分低廉的价格就可以拿到土地,由此,绝大部分风险由银行承担。

    “这种情况是十分普遍的。有的自有资金占到15%?20%,有的只有3%,正常情况下自有资金占5%左右。”上文所述行业权威人士同时还表示了他对于调查中遇见一个自有资金占20%的项目的怀疑:“有的土地成本高,占20%的项目也有,但我怀疑,怎么占这么多,也不知道是不是开发商的什么策略。”

    该权威人士举的一个典型例子,某一个总投资30亿元的项目,开发商手里的自有资金为8000万元,其自有资金比例仅为2.67%.这离国土资源部去年规定的自有资金必须占到30%以上相差很远。

    只需极其少量的土地出让金,就可以撬动一个几亿或几十亿的庞大项目,这在财务上美名“杠杆原理”,但是对MALL却不能适用,吴建国分析,与一般房产项目可以通过出售房产快速回笼资金不一样,MALL主要依靠租赁获利,风险在于建成后的招商和经营,许多MALL甚至要10年以上才能收回成本,如果过于超前,就很可能出现招商不到位或客流和消费力不足的情况,例如位于上海浦东小陆家嘴的正大广场,至今依然还有1/3铺面租不出去,这种经营上的差距会直接影响开发商的还贷能力,银行也就很可能出现坏账,“这可能是中央政府这次最担心的事情。”

    禹来介绍,一些二线城市政府官员到广州来一参观,觉购物中心不错,也想搞,一些开发商抓住了他们的这种心态,投其所好,名义上是“造MALL”,实际上从银行圈钱。

    非零决策

    “购物中心”和“商业地产”并非一回事,业界呼吁中央政府在治理MALL泡沫时对此要慎重对待。

    郭增利认为,现在各地对这两个概念往往混为一谈,但凡建造一个商业地产项目,就说是购物中心,实际上两者有很大区别:商业地产可以出售,后期经营管理要求不高,不强调商业组合,市场风险小;但是购物中心一定强调以统一整体出现,不能拆零出售,经营管理风险更高。

    禹来认为,现在国内购物中心发展迅猛,是因为很多项目被当成了商业地产做,这有点类似于高尔夫球场:名义上通过高尔夫廉价圈地,但圈下来后主要用途却是造别墅等房产,以此来实现暴利;对应过来,就是以购物中心名义廉价拿地,造一大片房子后当作商铺销售获利。

    这样操作是很危险的,因为购物中心一旦被拆零成商铺卖掉,就很难实行统一的经营管理,也就很难获得成功;由于开发商往往不可能全部卖出去,因此一方面不光银行的债不可能完全还清,同时又把失败转嫁给了接盘的小业主,引发很多社会问题。

    因此禹来建议,对现有在建的MALL不能“一刀切”,区分标准就是看开发商建成后是自己经营还是出售,如果是后者,就应该坚决刹车,这甚至应该成为判断那些未建MALL能否立项的“准入条件”。

    吴建国认为,中央政府对这些在建和将建的项目从宏观上再做出统一决策,实际上是一种“非零决策”,的确难度很大,因为一旦打压过重,就可能形成烂尾楼,或者土地被抛荒,但既然是“非零决策”,就必然要承担代价,因此此时决策的原则只能是“尽可能将可能遭受的损失降到最低点”。

    上海市经委秘书长朱成钢同时提出,这次购物中心过热现象还反映出目前国内商业规划缺少刚性法律支撑、有关政府部门和行业协会信息引导沟通不足的问题,也需要引起重视并加以改进。

                                                              信息来源:21世纪经济报道 
作者:李明伟 章米力

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